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はじめに

都市計画区域内、準都市計画区域内で住宅を建築する際に必ず必要なものが「建築基準法上の道路」です。

道路は生活する上で欠かせない重要なものであり、災害の際の避難や消防活動、怪我や病気の際の救命救急にも影響する大切な公共的空間であります。

道路については、土地を選ぶ際には必ずチェックをしておきたいものです。

見た目の道路幅や交通量のほか、建築基準法上の道路種別によっては道路の所有者や管理者もチェックする必要があります。 私道であれば注意が必要で、できれば避けたい物件であるからです。 

不動産屋さんで気になる土地の資料を見せてもらう際には、「道路の種類」は必ず確認しておかなければなりません。

前面の道路に何らかの問題がある物件は、その地域の地価と比較して必ず安くなっています。

購入を検討する場合は必ず道路のデメリットを全て把握した上で納得して進めるようにしたいものです。

建築基準法の道路とは

建築基準法上の道路と接道

まず、都市計画区域内では建築基準法上の道路に2m以上接していないと建物が建てられません。これを「接道要件」と言い、建築基準法第43条第1項に記載されています。

ただし、都市計画区域ではこの接道条件がありませんので、他に条例などで制限がない限りは住宅は道路が無くても建築ができることになります。

建築基準法の道路の種類は建築基準法第42条で定められており、以下の第42条第1項1号~5号と第2項の道路の6種類があり、その幅員は第1項1号~5号は4m以上2項道路は原則1.8m以上といった基準があります。

道路の幅員は原則、最低でも4mということになりますが、この幅は救急車や消防車といった緊急車両が往来することを考慮しています。

建築基準法上の道路かどうかは、「特定行政庁」という、確認申請を審査している各自治体の建築部署に問い合わせる必要があります。

第42条第1項1号の道路

1号道路は道路法による道路です。国道や県道、市町村道といった道路法上の道路で4m以上の幅員のある道が該当します。

認定道路とも言います。

この1号道路が最も多い道路形態であり、建築物を建てる上でもこの1号道路であることが基本となります。

第42条第1項2号の道路

2号道路は都市計画法第29条による開発工事により造られた道路です。

開発道路とも言います。

開発で複数の区画を造成するために新たな道路が必要になるため開発工事の中で造られる道路です。住宅団地の開発では造られる道路は原則として幅員6m以上となっています。

ある程度の規模のある開発では、開発が完了すると市町村に帰属されて、市町村道として認定され1号道路となることが多いのですが、行き止まりであったり小規模な開発の場合は事業者が所有・管理しているもあるため注意が必要です。

他にも土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、密集市街地整備法などの法律により造られた道路も同様です。

開発道路の図
開発による道路の例

第42条第1項3号の道路

3号道路は建築基準法の法規制(集団規定※)がかかる前から存在する道です。都市計画区域や準都市計画区域の規制がかかる前から、または建築基準法は昭和25年にできていますので、それ以前からある道です。

※集団規定とは、建ぺい率や容積率、斜線制限といった建物のボリュームや高さといった外形を規制する規定です。

3号道路は道の形があれば該当しますので、公共の道とは限りません。

第42条第1項4号の道路

4号道路は、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法などの法律で2年以内にその事業が執行される予定があるとして、特定行政庁が指定した道路です。

まだ道路としてできていないが、確実にできるものとして行政が指定するものです。

割合としては非常に少ない道路です。

第42条第1項5号の道路

5号道路は2号や4号のような法律によらずに造られる道路で、基準に適合したもので特定行政庁が位置を指定したものです。

位置指定道路と言います。

民間業者がミニ開発といった、都市計画法の開発が不要な規模の分譲地を整備する際に築造される道路などが多いです。

位置指定道路の図
位置指定道路の例

5号道路は主に民間業者が築造します。造られた道路は自治体に帰属※される場合もありますが、そのまま業者が所有していたり、分譲される周囲の宅地に分割して所有させたり共有名義になっていたりすることが多いです。

※特定行政庁によって帰属の基準や取り扱いが異なりますので、各特定行政庁に確認が必要です。

第42条第2項の道路(みなし道路)

2項道路は建築基準法の法規制(集団規定)がかかる前から存在する道で、幅員が4m未満のものです。

3号道路との違いは、幅員が4m未満である代わりに「建築物の立ち並びがある」ことが条件ですので、法規制がかかった当時に既に建物がその道に接して複数棟存在している必要があります。

この2項道路も公共の所有では無い場合があります。

なお、2項道路に接して建築する場合にはセットバックといって、道路の中心線から2mを道路とみなして道路の基準を適用しますので、みなし道路とも言われます。

セットバックした部分は建築基準法上は道路と位置づけられますので通行ができる形状としなければなりませんが、取り扱いの詳細は各特定行政庁によります。

基本的に、セットバック部分は道路内ですのでフェンスや塀の設置は認められません。

みなし道路による敷地のセットバックの図
みなし道路によるセットバックの例

※4m未満であるが、昔から建物の敷地への道として使用していたことから道路として認める規定ですが、その代わり敷地のセットバックが生じ、将来的にはみんながセットバックして4m以上の道路形状にしましょうという規定です。

「道路」以外で認定・許可により建築可能な規定

上記の建築基準法第42条の道路に接していないと建築できないとするのが第43条第1項の規定ですが、第2項に例外規定があり建築基準法上の道路でなくても認定や許可により建築が可能な場合があります。

■認定による道路

ひとつは、4m以上の道で利用者が少数であり各基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認め認定するものです。

特定行政庁によりますが、4m以上の幅員のある農道や赤道などが該当する場合があります。

■許可による道路

もうひとつは、広い空地として各基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものです。

特定行政庁があらかじめ基準を策定している場合が多いもので、これも各特定行政庁によりますが、4m未満の市町村道などが該当する場合があります。

繰り返しになりますが、これらは各特定行政庁により取り扱いや基準を定めていますので、住宅を計画する場合は「土地の購入前に」必ず不動産業者に確認してください。

私道の注意点

建築基準法の道路には、公共が管理していない私道も存在します。小規模な開発の開発道路や位置指定道路に多く見られます。

私道に接道する土地は比較的安く売り出されていることが多いのですが、私道は公共が所有・管理していない民間の道ですので、私道に接道している敷地にはリスクが生じます。

必ず道路の所有者・管理者を確認して土地を選ぶようにしてください。

私道に接する土地であれば分譲や中古住宅の広告にも、

私道の負担あり

といった記載があり、売買の契約時には重要事項説明書で「私道に関する負担等に関する事項」といったことがあります。

私道の所有者となっているパターンとしては主に2種類あります。

利害関係者間で所有

ひとつはその道路から接道している土地の所有者達が分割して所有している場合や共有名義となっている場合です。その道路を使う権利者で所有して維持管理するというパターンです。位置指定道路(5号道路)に多いものです。

デメリットとしては、道路の維持管理を自分たちで行わなければならないため、側溝の掃除や舗装面の陥没などの修繕、老朽化した際の道路改修を自分たちでしなければならないことです。

また、その道路の管理不備により事故が起こった場合には管理責任が問われることもあります。

 自分たちで所有・管理しなければならない道には、なんのメリットもありません。 

第三者が所有

もうひとつは比較的小規模の開発などにより造られた道路がその開発事業者の所有・管理となるパターンです。

開発事業者が適正に管理している間は良いのですが、その業者が倒産して所有権が第三者に渡った場合にはトラブルとなることもあります。

一般的には建築基準法の道路は法的には建築物を建築できるという位置づけであり、私道の通行権は民法などによる民事となりますので、昔からトラブルが多いものです。

通行権以外にも、維持管理が適正になされていない場合もあります。

 余程の信頼があり、倒産する心配がない業者の管理でないと避けたい ところです。

道路の幅により影響されることは?

利便性への影響

道路はその幅員にも注意したいものです。道路幅は建築基準法上は基本的には4m以上ですが、4mの道では普通乗用車のすれ違いが厳しい場合があります。

原則は4mですが、電柱などの工作物により4mを切っている箇所がある可能性はあり、一方通行の道でないと乗用車のすれ違いが困難な場合もあります。

また、車の車庫入れもある程度広い方が入れやすいですよね。

みなし道路のような幅員が狭い道路ではセットバックが生じること以外にも、序盤でも申しましたように救急車や消防車といった緊急車両が進入することが困難であるという大きなデメリットがあります。

大型車両が通れないことは住宅の建築工事にも支障が出る可能性がありますし、引越しの際にも苦労することになります。

また、片側二車線(四車線)のような広い道路では中央分離帯が設けられている場合が多く、一方通行と同様に一方向からしか敷地に入れないため注意が必要です。

道路の形としても歩道があるかないかも利便性には影響します。特に、車両の通行が多い通りでは歩道があれば小さなお子様も安心です。

道路幅員だけで敷地を選ぶ訳ではありませんが、前面の道路幅員としては6mから歩道のある9m程度が住宅には適しているのではないでしょうか。

道路斜線制限への影響

また、道路の幅員は建築基準法の道路斜線制限にも影響します。

道路斜線制限は、敷地と反対側の道路境界からの距離に住居系の用途地域なら×1.25(住居系以外は×1.5)をかけた数値よりも高く建てられません。

イメージとしては、下図のような斜線を超えられないということです。

道路斜線制限の解説図
道路斜線制限の解説図

※道路から後退して建築する場合は後退している部分に門や塀などの工作物がなければ後退距離斜線制限が外側に緩和されます。

※みなし道路の場合、道路斜線制限は幅員を4mとみなして適用されます。

都市計画道路の予定地

道路に関する敷地の制限には都市計画道路などの都市計画施設の範囲では都市計画法第53条の許可が必要になります。

許可が可能なものは、木造や鉄骨造で2階建て以下(3階建て以下の場合もあり)の建物といった基準があります。将来、都市計画道路を施行する際に移転する必要があるため、撤去が困難な建物は不可ということです。

将来的に移転する必要が生じる可能性があるため、長期優良住宅の認定を受けられない※デメリットもあります。

※長期優良住宅の認定はできませんが、低炭素住宅の認定は可能です。

※長期優良住宅や低炭素住宅についてはこちらをご覧ください↓↓↓

その他の注意点

道路には交通以外にも様々な機能があります。

ガス管や水道管、汚水配管といった生活に欠かせない設備配管もあります。

中でも注意したいものが「雨水」です。

・敷地の雨水の流し先があるのか
・道路の水が敷地に流れ込むことはないか

といったことは、住宅を建築する際にはとても重要になってきます。

道路に雨水の本管が入っている、道路に排水できる側溝があるといったことは確認が必要ですね。

雨水というのは高いとこらから低いところへしか流れません。そのため、雨水を適切に排水できていない場所は、雨水対策を講じることが困難であったり、高額の費用がかかることもあります。

まとめ

道路の形態や道路に関する制限には様々なものがあり、建築基準法上の道路種別によっては公共が管理していない私道であることがあり、避けたい物件だということです。

幅員については広ければ良いものではありませんが、狭いと日常生活に支障があるだけでなく、緊急時の対応が困難になる恐れがあるということです。

また、幅員により斜線制限など建物のボリュームにも制限があります。

道路種別としては、まずは1号道路である国道、県道、市町村道といった道路法上の道路を基本としてチェックしてください。最低は4mですが、6m以上ある方が良いです。

道路になんらか問題のある土地は比較的安く売られていることが多いものですので、デメリットを洗い出し、後悔のないように熟考して選択してください。

・道路の所有者、管理者は行政であるか
・道路の幅は最低4m(できれば6m)はほしい
・交通量は多過ぎないか
・雨水は適切に排水できるか

このあたりに注意して、土地を選定しましょう。




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