こんにちは。
一級建築士のtakumiです。
住宅を建てようとする際の土地探しでは、住みたい場所が市街化調整区域ということもあります。
市街化調整区域は建てようとする建物の用途に厳しい制限がありますので、場所によっては住宅も建てられないこともあります。
そのため、必ず前もって自治体に相談し、確認することが必要です。
市街化調整区域って？
都市計画区域の中では、区域区分と言って｢線引き｣された区域があります。
線引きがある所は｢市街化区域｣と｢市街化調整区域｣とに分けられますが、市街化区域は住みやすくするために用途地域を定めて市街化を促進していく区域です。
一方で、市街化調整区域というのは市街化をさせずに、農地や森林等を守って行こうとする保守的な区域です。
市街化調整区域は市街化をさせないために、建築の制限がとても厳しく、建てられる用途も限定的です。
ちなみに都市計画法区域外という、都市計画に入っていない地域もありますが、道路や上下水道、電気やガスが通っていない地域も多く、住むには適さない地域であることが多いものです。
市街化調整区域で建てられる用途は、都市計画法の中である程度定まっています。
公共性が高い建物や農林漁業用の建物、その周辺に住んでいる人達のための店舗(店舗の用途は各自治体による)などが建築可能となっています。
市街化を進めない場所ですから、現に住んでいる人のための最低限の施設ですね。
建てられる用途は都市計画法の許可が必要になりますが、用途によっては許可自体が不要なものもあります。
市街化調整区域で住宅は建てられるの？
では、市街化調整区域では戸建て住宅は建てられるのでしょうか？
結論から言うと、建てられはしますが、建てる要件(どういう人が建てられるか)は自治体によることになってしまいます。
以下に建てられるパターンを紹介しておきます。
農家住宅
まず、許可も不要で建てられるのは｢農家住宅｣と言って、農業を営んでいる方が住む住居です。
市街化調整区域は、そもそも農家や農業従事者を守ろうとする区域ですので、農業を営む方が住む住宅は都市計画区法の許可無しで建てられます。
※ただし、確認申請は必要ですので、その際には農家をしていることを証明する資料が必要になってきます。また、農家以外にも畜産業や林業、漁業についても同様です。
既に住宅団地として開発された地域
現在は法改正で基準がなくなっていますが、平成19年までは大規模な開発が可能な基準(旧都市計画法の第34条10号イといいます)がありました。
この基準によりできた住宅団地は住宅の建築が可能です。
条例で指定された区域
都市計画法第34条第11号や12号に基づいた条例により指定された、住宅の用途が可能な区域であれば、誰でも住宅を建てることができます。
現在住宅(空き家など)が建っている土地
線引きされる前から建っている住宅や、既存宅地制度という、法改正で今はもう無くなっている制度によって建っている住宅の敷地であれば、通常は｢誰でも｣建て替えることができます。
これらの条件の元に建った住宅の空き家があれば、その土地を購入し、建て替えをすることが可能です。
ただし、この扱いは自治体により様々ですので、必ず土地の購入前に可能かどうかを自治体に確認してください。
例えば、建て替えはできますがその場合の床面積は元の面積の1.5倍までという場合が多いものです。
増築する場合も同じく元の床面積の1.5倍までとなります。
行政それぞれの基準
その他に開発審査会という行政とは別の組織により承認された基準により可能なものもあります。
これは都市計画法の第34条14号ですが、例えば｢分家住宅｣といった、線引きされる前から元々住んでいる世帯が、独立して世帯を構成する場合の基準が定められていることがあります。
昔からある集落を維持するための基準です。
他にも｢地区計画｣や｢土地区画整理事業｣といった都市計画の事業として作られた住宅団地もあります。
市街化調整区域で住宅を建てるメリットとデメリット
市街化調整区域は、住む環境としては静かで自然環境も良い場合が多い場所です。
さらに市街地に比べて土地の価格が安く、固定資産税などの税金も安いことが多い場所ですが、デメリットもたくさんあります。
□公共施設の整備が十分でない？
市街化調整区域は、原則として市街化させない地域ですので、
・道路や排水路が十分でないことがある。
・下水処理場などの汚水処理施設が無い場合がある。
・住むためのライフラインも十分に整っていない場合がある。
といった、公共施設の整備が進まない場所である可能性があります。
行政も、市街化を抑制する地域に税金はあまり投入しませんので、今後も住みやすい環境が整備されにくい地域といえます。
□買い物に不便？
市街化調整区域は、店舗や飲食店が少ない地域です。
住んでいる方のための店舗も建てられる基準はありますが、場所や規模などの条件も厳しいため、店があっても小さい店舗しかないはずです。
買い物は市街化区域である市街地に出かけることになります。
□売却する時は安くなる？
市街化調整区域の土地は安く購入できる場合が多い土地ですが、土地を売却する時にも安い金額でしか売れないことが多いです。
立地的にも人気が無いこともありますが、建てられる用途が少ないことや建てられる人にも制限があることからで、安くしか売れませんし、なかなか売れない土地になります。
市街化調整区域に住みたい場合は？
不動産屋や建築関係者がネット上で市街化調整区域に建てる条件を載せていることも多いのですが、あくまでも目安程度にしてください。
都市計画法は非常にアバウトな基準ですので、建てられる基準自体もアバウトで、書かれていない運用をしている自治体も多くあります。
市街化調整区域に住みたい場所がある場合は、まずは都市計画法を管轄する自治体に相談してください。
不動産屋も市街化調整区域には詳しくないところも多く、「購入したけど建てられなかった」というトラブルも多い地域です。
必ず住宅が建てられることを確認して進めてくださいね。
市街化調整区域は農林漁業、自然環境を守っていく地域であり、基本的には市街化区域に住むように誘導されますが、どうしても市街化調整区域に住みたいと言った場合は、管轄の自治体の窓口に相談してみましょう。
近年は空き家対策も進められており、あなたが住宅を建てられる基準があるかもしれません。
ただし、生活環境や公共施設の整備状況も確認しておいてくださいね。
※土地探しの記事についてはこちらもご覧ください↓↓↓
住まいの土地探しはどんな基準で選ぶべきなのか？～安全で住みやすい土地をさがす～
※家づくりの記事はnoteでも執筆しています⇒takumiのnote
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