はじめに
こんにちは。
一級建築士のtakumiです。
住宅の土地(宅地)は地域や環境により価格は様々ですが、注文住宅はある程度、価格の｢目安｣となる相場があります。
住宅にかけられる費用は年収によっても違います。一般的に年収(世帯年収)の5倍程度までに抑えるべきと考えられています。
住宅ローンでは年収の6倍程度までが借入できますので、土地の購入もある場合はローンの可能額も確認して工事費用の予算を検討しておかなければなりません。
例えば、年収が500万円であれば、3000万円まで住宅ローンが組めます。頭金を500万円出せるとすれば、土地と住宅に3500万円程度かけられることになります。
注文住宅といっても多少、価格にバラツキはありますが、付加価値の大きい大手ハウスメーカーを除けば、ある程度、相場というものがあります。
予算はある程度決まっているものの、少しでも希望に近い住まいにするために、費用の相場を知っておく必要はありますね。
新築住宅の価格の相場はどれくらい？
新築住宅の相場について、平成28年度の｢建築工事届｣に基づく国土交通省の統計調査結果では、全国平均(271,695棟の平均・土地は別)は
・床面積の平均が122㎡
・平均工事費は2,296万円
・㎡当たりは18.8万円/㎡(坪単価62.04万円/坪)
という結果です。
これに対して平成28年度の「フラット35利用者調査」(15,239棟の平均・土地は別)では、
・床面積は全国平均で129.3m2
・平均工事費は3,308.2万円
・25.5万円/㎡(坪単価84.15円/坪)
となっており、フラット35の利用者の平均工事費用は、少し高めとなっています。
これらは建売住宅も含んだ統計ですので、注文住宅ではもう少し高くなると思われます。
坪単価は一般的には｢スペック｣により上下しますので、同じ床面積や間取りであっても耐震性、断熱性、耐久性、設備、仕上げ材などのスペックにより、工事費はかなり変わってくるものです。
1000万円台・2000万円台・3000万円台の価格帯のスペック
それでは価格帯によって、どのような特徴の住宅となるのかを簡単に紹介してみましょう。
ここでは床面積が110～120㎡(30坪)程度の住宅と想定しています。
1000万円台の家(坪単価～50万円台)
1000万円台の家は、よく広告でも｢ローコスト住宅｣として見かけますね。
各スペックを抑えて、建物の形は可能な限りシンプルにしたものが多いです。
そのため、真四角で総二階、屋根も片流れが多くなります。どうしても｢箱｣って感じになってきます。
流行りのスクウェアな形状、片流れ屋根、軒ゼロも、全てローコストに抑えるための手法です。
建物の形は凸凹が多いと外壁や屋根のコスト増になるため、シンプルにすることで価格を抑えています。
ただし、建材や設備に関しては、全てがロースペックということは無く、工務店が大量に仕入れたりメーカーと提携するなどして安く抑えるケースも多く、「ローコスト＝粗悪」という訳ではありません。
どんな材料が使われているのかを確認する必要があるということです。
｢構造材｣では、国内の木材は土台のヒノキ等を除いてほとんど使われず、ホワイトウッド(ヨーロッパのスプルース、ドイツトウヒなどの白木針葉樹の総称)やベイマツ(米松)といった安い材料が使われます。
特に、ホワイトウッドは柔らかく白蟻には弱い材料ですので、採用する場合には注意が必要です。
※木造の構造材についてはこちらもご覧ください↓↓↓
木造の注文住宅建築では構造材に注意～木材の品質・材質も要チェック！～
また、耐震性や断熱性にこだわっているものもあり、1000万円台でも耐震等級3や断熱等級4相当のスペックのものもあります。
きちんと工務店を見極めて、安心できる業者かどうかを調べないと、｢手抜き｣や｢ミス｣により品質にも影響してしまいます。
このクラスで満足のいく住まいとするためには、施主(建築主)であるあなたも、相当勉強しないと妥協だらけになってしまいます。
｢住めりゃいい｣ならいいですが、それでも高いお金を払って建てるのですから、十分調査をしてください。
2000万円台の家(坪単価60～70万円台)
2000万円台は平均的なスペックとなります。
2000万円台でも建物の形はシンプルなものが多いのですが、設備や材料の幅は広がります。
費用を抑えながらも、部分的にこだわることも可能になってきます。
例えばキッチンだけはグレードを上げたい、フローリングは無垢にしたい、断熱性にはこだわりたい、といったことも可能になってきます。
こだわる部分と抑える部分をきちんと分けておけば、バランスの良い住まい造りが可能ですね。
大手ハウスメーカーでもこのクラスが主流となっています。
3000万円台の家(坪単価80万円台～)
3000万円台では全ての部位をハイスペックにはできませんが、こだわりが多くてもある程度納得のいくレベルまで持っていくことのできる価格帯です。
内装を全て自然素材にしたい、外壁や屋根もワンランク上のものを使いたいといった希望も可能になってきます。
ただし、欲張りすぎてはすぐに予算オーバーしてしまいますので、こだわるところと妥協できる部分も作っておかないと、工事費がどこまでも高くなってしまいます。
工事費を抑えるコツやテクニックはある？
設計を進めていくと、予算をオーバーしてしまうことはよくあることです。
予算管理がきっちりできないの設計担当の能力不足ではありますが、フルオーダー住宅となると、結構難しいものです。
ここで、工事費を下げやすいポイントをいくつか紹介しておきます。
■面積の大きい部分のスペックを下げる
まずは大きい面積の部分の価格(スペック)を見直すことです。
細かいところのスペックをちまちま下げてもあまり効果はありません。
面積の大きいものとしては、外壁、屋根、フローリング、壁材などですね。
これらのスペックが高いものがあればランクを下げることで何十万円と変わってきます。
■間取りを見直し建物の形をシンプルに
建物が入り組んだ形の場合は間取り、建物の形を見直してシンプルにすることで工事費を下げることができます。
建物の形をシンプルにするために間取りも見直すということです。
建物の形を変えるのは間取りを変えていかないと無理ですからね。
建物の形をできるだけ整形(四角)に、そして総二階に近い形していくと、外壁の面積や役物(コーナーや入隅の材料)も少なくなり、細かい材料や手間も減らすことができます。
同様に、屋根の形もシンプルになります。
入り組んだ形はコストも高くなりますし、断熱性や雨漏りにもマイナス要素です。
■オプション工事を別発注とする
地盤改良、外構工事、解体工事、太陽光発電システム、カーテン、照明設備などのオプション工事は、別工事とすることで安くなることが多いものです。
工務店を介することで高くなってしまっているんですね。
これらの工事を施主が直接発注することで安くなりますし、安いところを探し直すことも可能です。
設計料や工事監理料はケチってはいけません！
注文住宅の総費用を検討していると、もったいないと思えてくるのが｢設計・監理費用｣ではないでしょうか？
実際のところ、工務店も設計費用や工事監理費用が明細にあると削るように言われるため、あえて安い金額を申し訳程度に挙げているのが現状です。
しかし、設計や工事監理は非常に重要な業務で、ここを「削る｣というのは手抜きの設計、チェック機能のない工事を了承しているようなものです。
一般的に、
・設計は工事費の5～10％
・工事監理は工事費の3～5％程度
は必要となってきます。
それだけの技術と労力が必要な、大切な業務です。
多少値切るのは自由ですが、大きく削減することは品質に関わってきますので、注意しましょう。
工事監理の重要性～注文住宅の手抜き工事や瑕疵といった不安を無くす役割～
業者選びによっても工事価格は違う
工事価格は業者によっても違います。
全くおなじ住宅を建てるにしても、地域の工務店で建てるのと大手ハウスメーカーで建てるのとでは前者の方が安くすみます。
ただし、安ければ良いというものではなく、工務店が安くできる理由、ハウスメーカーが高くつく理由があります。
ハウスメーカーには安心感(ハウスメーカーによりけりですが)やあり、充実した保証制度などのバックアップや組織力を活かしたノウハウや各種サービスが豊富です。
しかし、全てが必要なものでもありません。
一方、地域の工務店は設計費用は安いが、営業や設計担当も人数が少なく、打ち合わせもそんなにスムーズにいかないことも多々あります。
保証制度もありますが、地域の工務店には倒産してしまうというリスクが少なからずあります。
工事監理は現場監督が兼ねるという、チェック体制が最悪なパターンも多いものです。
同じ2000万円で住宅を建てる場合にしても、工務店とハウスメーカーではスペックが違ってきます。
それぞれの特徴を理解して選択することが大切です。
まとめ
注文住宅へかけられる費用、かけようと思える費用は十人十色です。
ローンを組めるだけ組んで、こだわりの住まいとすることも、1000万円台でローコスト住宅を建てることも、住まいへの価値観により様々です。
工事費は多少は値切ることはできても、床面積が40坪でハイスペックな住宅を1000万円台で建てることは不可能です。
安くできるには色々と理由があります。
工務店も利益がないと潰れてしまいますからね。
平均的な工事費用は目安として参考にはなりますが、｢相場｣や｢坪単価｣ばかりを気にするのではなく、金額に見合った仕様や機能なのか、最低限の品質があるのかを確認する必要があります。
※takumiのnote記事でも、家づくりのブログ記事をアップしていますので、是非お読みください↓↓↓
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