こんにちは。
一級建築士のtakumiです。
家を建てる土地を探す際に重要なポイントとして、「土地の安全性」は一番に考えないといけませんよね。
安全な宅地でないと、どれだけ建物の耐震性を高めても、地震で地盤が崩壊してしまうと建物も全壊となってしまいます。
高低差のある場所では、擁壁により宅地を構成している場合があります。
この「擁壁」というのは安全な土地を構成するにあたってとても重要なんです。
実は擁壁の中にも、安全な擁壁とそうでないものがありますので、土地を探す時には十分注意をして、土地の安全性を確認してから購入するようにしましょう。
［安全な擁壁、土留めとは？］
擁壁には宅地用の擁壁というものがあります。
頑丈そうならなんでもいい、という訳ではなく、住宅の宅地で用いるための基準があります。
その基準は｢建築基準法｣と｢宅地造成等規制法｣です。
これらは相互にリンクし、重複しているところもあり、これらの基準が最低基準として、満たすべき基準となっています。
また、都市計画法の規定により開発許可された団地も、同様の技術基準となっています。
②仕様規定により構造が適合していること
③宅地造成等規制法に適合しているとして国土交通大臣の認定を受けている構造のどれかになります。
①基準に基づいた構造計算の確認は、
・擁壁が転倒しないこと(擁壁の回転防止)
・擁壁が滑らないこと(擁壁の滑動防止)
・擁壁自体が壊れないこと(応力度計算)
といったことを計算により確認します。
②仕様規定によるものは、主に練積み擁壁(ねりづみ擁壁)というもので、間知ブロックがよくあるものです。
ただし、この規定では基本的には高さは5メートルまでしか積むことはできません。
③プレキャストコンクリートといった工場生産のコンクリート製品で、高い品質管理の元造られるものが主です。
さらに、①②③の構造に共通している基準が次のものです。
・擁壁を支える地盤が沈下しないこと(地耐力の確認)
・基本的には水抜き穴が75mm(内径)で面積割合で3㎡に１箇所あること
となっています。
［安全性を確認する方法はあるの？］
これらの擁壁が、規定通りの擁壁であるかどうかを確認するためには、どんな手続きでつくられたかを確認する必要があります。
適法なものとしては、主に以下のものがあります。
・建築基準法の準用工作物(2mを超える高さのものが、確認申請が必要なため、確認済証と完了検査済証が発行されていること。)
・都市計画法の開発許可に含まれた擁壁(1mを超える盛土、2mを超える切土を支える擁壁は審査対象であり、開発許可と完了検査済証が発行されていること。)
・土地区画整理事業などによる公共性の高い団地の擁壁
・宅地造成等規制法による規制区域での許可(都市計画法の開発許可と同様。)
⇒これらを調べるには各自治体に問い合わせる必要があります。
このような基準に適合する擁壁には、主に次のものがあります。
※何れもJIS製品でないと使用できません。
■鉄筋コンクリート擁壁(L型擁壁、Ｔ型擁壁)
底板とその上の土の荷重により安定する擁壁です。
■プレキャスト擁壁
鉄筋コンクリート擁壁と同じ要領で造られますが、工場で作成するため品質に優れている。
■重力式擁壁
コンクリート製であるが、中に鉄筋は入っていない。主に擁壁自身の重さにより安定する。
■練積み擁壁
間知ブロック、石積みといったブロック状のピースをモルタル等で組み合わせて擁壁を構成する。規定通りに積むことで構造計算は不要であるが、5mまでしか積むことができない。
［見た目では安全性はわからない？］
擁壁は構造計算や仕様規定により安全性を確認するものです。
そのため、技術的な基準に適合していて、かつ、現場での施工が図面通りであることが確認できないと、安全であるとはいえません。
すなわち、できあがった擁壁を外から見ただけでは、安全かどうかは完全には分からないということです。
ただし、目安のひとつとして次の項目は一般の人でも見てすぐに分かりますので、最低限チェックしておきたいポイントです。
・基本的には｢2mを超える｣擁壁がある場合は、必ずチェックしましょう。
・75mm(内径)の水抜き穴が、面積割合で3㎡に１箇所あるかどうか。
宅地用ではない擁壁は50mmの水抜き穴が大半ですので、75mmの水抜き穴であれば宅地向けに造られた可能性が高い、ということになります。
・見た目に目立つクラック(亀裂)がないか、傾きがないか。
クラック(亀裂)が発生していると、鉄筋コンクリートでは危険なシグナルのひとつです。
全てのクラックが危ない訳ではありませんが、幅の広い(0.3mm以上)クラックは専門家に確認してもらう方が良いものです。
・また、当然のことですが、傾いているものは非常に危険ですから注意が必要なものと考えてください。
・雨も降っていないのに水抜き穴や擁壁の継ぎ目などから水が出てきていないか。
これは｢宅地用かどうか｣ではありませんが、雨も降っていないのに水が滲み出てきている所は地下水位が高い、高い位置に水みちがある可能性を指します。
これらは水分を多く含んだ土質である可能性が高いため、地震時に液状化する、大雨で土砂崩れしやすいなど、災害に弱い、緩い地盤である可能性があることになります。
・擁壁として認められていないもの(危険な擁壁、土留め)
上記であげた擁壁の種類以外は、基本的には認められていません。
玉石積みはよく見かけますが、土圧に耐えられるものではなく宅地を支えられるものではありません。
コンクリートブロック積みもたまに見かけますが、同じく技術基準に適合していません。
コンクリートブロックは、そもそも塀を造るものですので土圧を受けるものではありません。
ただし、これらの土留めでも、1m以下の段差を処理するものであれば、特に問題はありません。
土圧も少ないことや、万が一崩れたとしても危険性は低いですし、法的にも問題はありません。
［まとめ］
土地を探す際に、擁壁がある場合はどのような審査や検査を経てできたものかをきちんと確認することが重要です。
中には、見た目にはしっかりした擁壁でも、必要な審査・検査がされていないものもあります。
中には、必要な審査がされていなくても基準を満たしていて安全な場合もあるかもしれませんが、それを立証するのはもの凄く困難な事なんです。
地震や大雨でがけ崩れが起こることもめずらしくありません。
住宅を建てる際には土地の擁壁の安全性にも十分注意をしてください。
※家づくりの記事やコラムをnoteでも書いておりますのでこちらもまたご覧ください⇒takumiのnote
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