こんにちは。
一級建築士のtakumiです。
「家を購入する」となったら、まずはどういう建て方で購入するかを検討しておかないといけません。
住宅の建て方には大きく分けて、｢注文住宅｣と｢建売住宅｣があります。
そして、注文住宅にもメリット、デメリットがありますので、よく理解してから進めるようにしましょう。
注文住宅って何？～建売住宅との違いについて
注文住宅とは？
注文住宅は、あなたがハウスメーカーや工務店、設計事務所に依頼をし、あなたオリジナルの住宅の設計をしてもらって建てるものです。
基本的には、あなたが選んで購入した(している)土地に、オーダーメイドで設計してもらいます。
注文住宅は間取りや建築材料などを施主が選び、他にはない住宅を作っていきます。
ただ、注文住宅にも設計の自由度が違うものがあります。
これは｢フルオーダー｣と｢セミオーダー｣といった呼ばれ方をしていますが、
・全てを自由に決めていく⇒フルオーダー住宅
・ある程度決まった範囲・規格があり、自由な部分と選択する部分、変えられない部分がある⇒セミオーダー住宅
となっています。
フルオーダー住宅
フルオーダー住宅は設計の全てを検討して決めていくことになります。
構造から材料から建物の形まで、全てが自由に決定できます。
そのため、住宅へのこだわりが強い施主にはとても合った方法ですが、その分、設計者との打ち合わせも多く、設計にも非常に時間を費やす事がデメリットといえます。
住宅一棟の間取りと仕様を全て決めていくのは、なかなか根気が要ります。
(長い方では、設計に何年もかける方もおられます。)
また、こだわればこだわるほど工事価格もアップすることが多いので注意が必要です。
工事価格も、一つ一つの細かい工事を積み上げて計算しますので、全体の正確な工事価格は設計の最終まで分からない、といったこともデメリットにあげられます。
フルオーダー住宅では細かい見積書が作られます。この細かい見積書が無いと算出された工事費は怪しいものですので注意が必要です。⇒見積書についてはこちらをご覧ください。
ただし、ローコストに抑えられないという事でもなく、こだわる部分と妥協できる部分を整理しておき、こだわらない所は安い材料を使ったりシンプルな形にするなどして、コストを抑えることも可能です。
このあたりは設計者の腕もありますので、設計者選びが非常に重要となります。
細かく全てにおいてこだわればどうしても工事費は高額になってきます。
特に、構造材や外壁、屋根、内装といった数量の多い主要な部材のスペックが上がると工事費もぐんと上がってしまいます。
フルオーダー住宅は、建築家などの設計事務所に設計を依頼することが多いのですが、ビルダーや工務店でも可能なところはありますので色々探して比較してみましょう。
セミオーダー住宅
実は、多くの住宅はセミオーダーで建てられています。
大手ハウスメーカーではこの建て方がほとんどで、ビルダーや工務店でもセミオーダータイプが多くなっています。
セミオーダー住宅ではある程度規格や仕様が決まっていて、価格別やタイプ別に商品化したものが多いですね。
｢標準仕様｣があり、そこから変更したりオプションを付けるといった設計の仕方になります。規格住宅というものもそうです。
依頼者はまずはどのタイプの住宅か(シリーズ)を決めて、設備や仕上げ材を選択していく、といった建て方です。
間取りはある程度自由に決められますが、材料や設備は選択の幅が狭いことが多いです。
キッチンやユニットバスは数種類から選ぶ、サッシや中の建具も選択肢が少ない又は選べないといったことがあります。
(選択肢以外のものを使うこともできますが、割高になることが多いです。)
ただし、メリットとしては工事価格がある程度最初から分かっていることや、設計に費やす時間や打ち合わせもフルオーダーに比べるとかなり抑えられます。
もしかすると、セミオーダー住宅はローコストというイメージがあるかも知れませんが、価格帯もピンからキリまで色々ありますので、セミオーダー＝安いというものでもありません。
色々見比べて、基本の性能や仕様があなたに合っているのかどうかを見極めていく必要があります。
セミオーダー住宅の注意点は、その価格です。
一般的にはシリーズにより基本の仕様と価格が決まっていますので、そもそも、その価格が適切なのかどうかを見極めるのが難しいものです。
細かい見積書(内訳)を出さない業者では一つ一つの仕様の費用が分かりませんので、他の業者と見比べる際にも仕様が異なり、高いのか安いのかが不明瞭なことが多いものです。
建売住宅とは？
建売住宅は分譲住宅ともいいます。
新築住宅ではありますが、既に完成している状態の建物と土地を購入するものです。
建売住宅は住宅自体の価格が安くなっており、気に入った土地と建物であれば、お買い得感はあります。
しかし、安いことには色々と理由がありますので、注意が必要です。
また、品質管理に重要な｢工事監理｣が機能していないことも多く、工事のミスや欠陥が隠れていることがあるのが、この建売住宅です。
注文住宅の相場はどのくらい？
次は注文住宅の費用についてです。
フルオーダーとセミオーダーでも違いはありますが、相場としては多いのは2000万円台～3000万円台が多数を占めます。
床面積では100～120㎡程度(30坪～35坪程度)が主流ですね。
坪単価の目安は60～70万円/坪といったところです。
よく、低価格帯として｢1000万円台の注文住宅｣や｢ローコスト住宅｣という広告を目にしますが、例えば100(30坪)㎡で1500万円では坪単価は約50万円です。
この辺りの金額は無理ではないのですが、様々なコスト削減が必要なことは事実です。
仕様(スペック)を低く設定して、材料も安いものや汎用品を使う、建物の形も四角の総二階にして凹凸の無いシンプルな形にすることでローコストとしていくことは可能ですが、 気をつけたいのは｢品質｣が低下していないか ですね。
ローコスト住宅でも品質は大事です。
耐震性・防水性・断熱性といった必要な品質を落としただけのローコスト住宅にはしないようにしましょう。
※工事価格を低く設定するのであれば、品質管理のために第三者の工事監理者を依頼することをおすすめします。
注文住宅のメリットとデメリット
注文住宅のメリット
注文住宅のメリットは、なんといっても自由な間取りです。
あなたや、あなたの家族の生活や環境に合った間取りを作ることができます。
生活動線はもちろん必要な各部屋の広さ、収納の形や広さを自由に組み立てていくことが可能です。
こだわりが多い方ならフルオーダー住宅でないと満足できないと思います。
また、セミオーダー住宅ではある程度の縛りはありますが、建築材料や設備を選択していくことができることも楽しさのひとつでもあります。
｢フローリングにはこだわりたい！｣
｢キッチンはアイランドがいい！｣
といったことも、建売住宅では困難なことです。
工事価格もある程度予算に応じて調整ができます。
こだわらない部分からスペックを下げる、不要な設備を省く、間取りを見直す、床面積を減らす、等など、様々なコスト削減の手法はあります。
注文住宅のデメリット
注文住宅のデメリットとしては、やはり打ち合わせに時間がかかることです。
フルオーダー住宅は当然で、セミオーダー住宅でも間取り以外に決めていくことは沢山あります。
せっかく時間をかけて間取りを決めて、仕上げ材や設備を選んできたのに、工事費が予算オーバーしてしまったために、コスト削減のためにまた打ち合わせをして、決め直していくこともよくある事です。
とにかく、めんどくさいのが注文住宅です。
・土地の立地条件だけ吟味してある程度納得がいく間取り・広さ・仕上げ材であれば問題ない、
・とにかく早く決めたい、
という方なら建売住宅もありです。
まとめ
注文住宅にはフルオーダー住宅とセミオーダー住宅があり、それぞれに良いところがあります。
どこまでこだわりたいか、また予算やスペックによって設計を依頼するところも探さなくてはいけません。
基本的には、
・フルオーダー住宅でデザインや建築材料にこだわりたいなら設計事務所の設計が適しています。
・セミオーダー住宅で工事費を調整したり、ある程度はおまかせしたいならビルダー・工務店やハウスメーカーが適しています。
大事なことは、フルオーダー住宅でもセミオーダー住宅でも、｢品質｣にはとことんこだわってください。
せっかくのオーダーメイド住宅です。
欠陥やミスの無い、高品質な住まいづくりをしていきましょう。
※takumiのnoteでも業者選定や建て方の記事を多数書いておりますのでまたご覧下さい⇒マイホームの業者選定
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