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住み心地の良い住まい造りのために、土地選びはとても大切です。

どれだけ間取りにこだわっても、土地に問題があれば台無しですし、大きな後悔が生まれてしまいます。

土地探しは「街」選びからです。気に入った街を選択して、利便性、居住環境、教育環境のバランスを考えながら土地を選定していきます。

注意が必要なのは、「広さ」「価格」「利便性」に加えて、「安全性」も重視して頂きたいということです。

また、人気のある土地は高いものですが、その人気が何の人気なのかを見極めることも大切です。

土地の安全性は大丈夫か

安全性といっても色んなリスクがあり、全てのリスクを回避できる土地はなかなかないかもしれません。

山の近くは「土砂崩れ」、海の近くは「津波」、河の近くは「河川の浸水」と、じゃあ平地にしか住めないの?となってしまいます。

したがって、時にはリスクを理解して購入する必要もあるかもしれませんが、どんなリスクがあるのかを全く知らずに購入することは避けたいですよね。

■河川の浸水区域や津波の浸水区域の確認
■活断層、推定活断層の確認
■近くにがけがあるか(土砂崩れ)、土砂災害防止法などの指定区域の確認

近年は、「想定外」の大雨で河川の氾濫があったり、東日本大震災のような地震による信じられない津波が来る可能性もあります。

また、地震による土砂災害も考えられます。これらは自治体のホームページなどでハザードマップが確認できる場合がありますので、各自治体に問い合せてみてください。

https://disaportal.gsi.go.jp
(国土交通省ハザードマップポータルサイト)

https://gbank.gsj.jp/activefault/index_gmap.html
(活断層データベース)

■地盤の状態(埋立地かどうか)
地盤の「硬さ」も重要ですよね。やはり埋め立てた土地は避けたいです。

開発などによって大きく「盛土」された土地や、昔「池」や「沼」であった土地(ということが分かるのであれば)もできれば避けた方がいいです。池や沼であった所は土地の構造上、水が溜まりやすいということです。

地盤が緩い場合は「地盤改良」をしたり「杭」を打ったりして建物が沈下しないようにもできますが、地震に弱いことは明らかです。

大地震で液状化してしまい広範囲に被害が及んだケースもありましたよね。埋め立て地はできるだけ避けましょう。

開発した団地であれば、許可をしている自治体に問い合わせて許可時の図面が残っていれば、その土地が「盛土」であるかどうかがわかる図面(造成計画平面図、断面図)を開示してもらうことも可能です。

開発された団地

開発された分譲団地でも色んな種類があります。民間企業が開発したものは行政で都市計画法の開発許可を取得し技術基準を満たしているものとなり、土地区画整理事業で開発されたものは行政が関わっています。

法律に適合した開発団地であっても注意することはあります。開発団地にも「盛土」された宅地があるということです。

開発では盛土する際は、適切に「締め固め」をすることになっていますが、地耐力は殆どありませんので、将来、多少なりとも沈下してくる可能性があります。

行政が関わっているから全て安心とはいきませんが、訳の分からない業者が造成基準もなく造った怪しい団地よりはかなりマシです。開発許可を逃れて作られている小さな団地・宅地には十分注意してください。

用途地域を理解し住みやすい土地を探す

都市計画区域には用途地域が定められている地域があり(市街化区域には必ず設定されています)13種類の用途地域があります。

用途地域の種類では、工業専用地域以外は住宅を建てることができますが、住環境に適した地域とそうでない地域がありますので、それぞれの地域の特徴を理解して、住みやすさを確認しましょう。

土地を探す際には、必ず土地にどのような指定がされているかを確認して、現在の状況だけでなく、将来的にどのような建物が建つ可能性があるのかを見極めていく必要があります。現在は住宅しか建っていなくても、今後迷惑施設が建つ可能性はあるということです。

■住居の環境を最優先した地域

・第一種低層住居専用地域
戸建て住宅のほか低層の共同住宅、小規模な店舗兼用住宅、小・中・高等学校、老人ホーム、診療所などが建築できます。
建ぺい率・容積率や高さ制限が厳しいため、住環境として最も適している地域です。しかし、人気のある地域は地価も高騰しています。

・第二種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域に建築できる用途に加え、150㎡未満の店舗、飲食店も建築が認可能です。この指定地域は全国的にも少ないです。

・第一種中高層住居専用地域
一種・二種低層住居専用地域に建築できる用途に加え、大学や病院、500㎡未満の商業施設も可能となってきます。建ぺい率・容積率などの制限も緩くなり、中~高層の建築物が多くなってくる地域です。

・第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域に建築できる用途に加え、1500㎡未満の商業施設や事務所なども建築が可能となり、日常生活面では利便性が向上しています。

■住宅の環境を守るための地域

・第一種住居地域
3000㎡未満の商業施設や事務所、ホテル・旅館のほか、50㎡未満の小規模工場なども建築可能です。共同住宅も多く、広い道路沿いには商業施設も建ち並ぶような地域です。

・第二種住居地域
ゲームセンターやパチンコ店、カラオケボックスといった遊戯施設が可能となってきます。住宅街とはいえ賑やかなイメージとなってきます。

■道路沿い等で自動車関連施設などと住居が調和した環境を守るための地域

・準住居地域
劇場・映画館、倉庫、自動車修理工場が可能となってきます。この指定地域も全国的に少なめです。

■農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域

・田園住居地域
第一種低層住居専用地域に建築可能な建築物に加えて、農業に係る施設が建築可能です。
都市部の農地(生産緑地)を農地のまま、積極的に活用する目的で2017年に新たに定められた地域です。

■映画館や倉庫、車庫なども建てられる地域

・近隣商業地域
飲食店や物販店などの商業施設が多い地域です。150㎡未満の工場も可能です。利便性という面では非常に良いのですが、賑やかな環境ですので住むには注意が必要です。

・商業地域
市街地中心部や駅前が多く、中高層ビルが建つ地域です。基本的に住環境は図られていませんので、日影規制など日照を保護するための規定も適用されません。住むには適さないと言えるでしょう。

・準工業地域
最も用途の規制が緩く、風俗店や危険物を製造する大規模工場を除き、大概の用途を建築できます。「工業」と名が付いていますが住宅地となっている所も多く、住宅地開発やマンションも多い地域でもあります。しかし、様々な用途の建築が可能であるため、住宅地として購入する場合は見た目に惑わされないよう十分注意する必要があります。

・工業地域
学校、病院、ホテル、映画館などの立地は認められない地域で、全ての工場が立地可能です。住宅の立地は認められていますが、居住する地域としては適していません。

■住宅は建てられず工場のみ

・工業専用地域
全ての工場について建築できる地域で、工業団地のようなイメージです。工業のための地域ですので、工業の利便性を妨げるような用途の建築が原則禁止されており、住宅や店舗、学校、病院、ホテルなどは不可となります。

海沿い・沿岸部は塩害に注意

海沿いは潮風がありますので、塩害を受ける可能性が高いです。塩害は鉄などの金属が酸化し、錆びてしまう要因となります。

例えば鉄筋コンクリートでは、コンクリートの中の鉄筋はアルカリ性のコンクリートの中にあるため酸化しにくいのですが、海沿いでは塩害により鉄筋の酸化が早くなり錆びることにより膨張し、コンクリートにクラックが入る原因となります。

木造でも、構造上重要な部位の金物や釘といった金属が錆びてしまうことは建物の寿命を縮めます。また、鉄骨造の場合は構造体が全て鉄ですので、塩害には弱い構造といえます。

海沿いでなくても潮風が届く地域は注意が必要です。塩害を受けている地域はコンクリートから鉄筋の錆が出て茶色に汚れていたり、道路や擁壁も茶色くなっていることが多いため、そのような地域は塩害を受ける恐れがありますので、できれば避けるようにしましょう。

前面道路にも注意

周囲の状況の確認では「道路」も注意してください。特に「私道」は避けるようにしてください。

私道というのは国や市町村といった公共が管理する道ではなく、個人や企業が管理する道のことを言います。このような私道ではトラブルがつきものです。

公共の道では維持管理を公共が維持管理しますが、私道はその所有者が維持管理をします。私道の所有者はその道を築造した業者であったり、その私道の周りの土地の所有者で分割して所有もしくは共有名義になっていたりまします。その土地を購入すると私道を所有することになり、維持管理をしなければならず、道の修繕の義務も生じます。さらに、その道で事故が起これば道の管理責任も問われることになりかねません。

また、私道を第三者が所有している場合も要注意です。所有権のある第三者が突如、通行を拒否するといったトラブルも稀にあります。

郊外(田舎暮らし)はどうか?

「田舎暮らし」といっても田舎にも色々あります。法律用語で言うと「都市計画区域外」とか、都市計画区域内であっても用途地域の定めのない区域とか、市街化調整区域といったところが「市街地ではない」ところでしょうか。

ここで注意が必要な場所が「市街化調整区域」です。ここは市街化を抑制すべき区域ですので、建てられる建物の用途がかなり限定的になっています。

都市計画法上、農業をしている方の住宅(農家住宅)は許可不要で建てられることになっていますし、その土地に住んでいる世帯から独立する方の住宅(分家住宅)のようなものは許可を取って建てることが可能となる扱いもあります。

他にも住宅を建てられる基準があり、市街化調整区域の基準は自治体によって様々ですので、建てたい場所が市街化調整区域である場合は購入する前に必ず自治体に相談するようにしてください。

買ったはいいが建てられない!なんてことにはならないようにしたいですね。

古い建物(古家)付きの土地

土地を探す際は「更地」を探されると思いますが、中には古い建物付きのものもあります。

建物付きの土地は注文住宅を建てるには解体しないといけませんが、その手間と費用がかかるため安めで売り出されていることがあります。解体費用は工務店やハウスメーカーを通せば木造でも200万円近くしてしまいますので、直接、解体業者に依頼してみると安く上がることがあります。

ただし、解体業者は完全撤去するプロなので、部分的に解体する場合や、フェンスを残す、カーポートを残すといった場合は十分打ち合わせをしておかないとスムーズにいかないこともありすので注意が必要です。

このように、古い建物付きを買ってしまうという手もあるんですね。広告では「古家あり」などと明記されています。

もちろん、古い建物が使えそうであれば、リフォーム・リノベーションして使うこともアリです。

また、古い建物が残っている土地では、見るべきポイントがあります。建物や塀などの歪み具合です。

土を盛られた土地は長年に渡って沈下しますので、沈んだ形跡が建築物や工作物に「歪み」として生じることになります。基礎や外壁のクラック、床の傾き、塀や外構のゆがみなどを確認して、土地に沈下があるかどうかをチェックすることができます。




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