はじめに～中古住宅に求めるものを明確にする～
こんにちは。
一級建築士のtakumiです。
住宅の購入を検討する際には中古住宅を買うという選択肢もあります。
建物の価値というのは、新築時点から毎年どんどん下がります。
木造住宅の場合では、一般的に築20～25年を過ぎるとほぼ0円となるため、構造がしっかりしていて比較的綺麗な物件を探すことができれお買い得です。
中古住宅を購入する際の注意点としては、やはり品質です。
耐震性や構造の老朽化を主に、内外装や設備が問題ないものか、リフォームがどの程度必要かをチェックします。
特に、元々の建て方が｢建売住宅｣であったものは、品質やスペックが良くない可能性が高いため、注意が必要です。
・元々の建て方( 注文住宅 or 建売住宅 )
・工事業者(ビルダー or 工務店 or ハウスメーカー)がどこであったのか
このあたりを調べて、品質面の善し悪しを推測することも必要です。
住みたい街をみつける
中古物件でも、まずは、住みたい街探しです。
・通勤や通学の便利さ(駅に近い等の交通の利便性)
・お買い物のしやすさ
・居住環境の良さ
・高台で見晴らしが良い
など、ものさしは人それぞれです。
しかしながら、何かしら人気のある街は地価も高めです。また、安い土地は何か落とし穴があるものです。
※土地探しについては詳しくはこちらをご覧下さい↓↓↓
インターネットで中古住宅を検索し、相場を確認する
住みたい街が見つかれば、実際にネットや不動産屋さんで中古物件を探してみて下さい。
不動産屋さんへ相談する際には、前もってネットで調べてから相談に行く方が、物件の相場も分かるためスムーズです。
ネットの画像で見ていると、築年数の経った建物でも比較的綺麗に見えるものですが、やはり、実際に見てみるのとはかなり違います。
全くリフォームをしていない物件は、傷みが目立ちます。
当たり前のことですが、中古物件は古ければ古いほど老朽化が進んでいるため、物件費に加え、リフォームやリノベーションの工事費用を多く見込む必要があります。
不動産会社に相談する
物件の多くはネットで公開されており、どこの不動産会社に行っても共通した物件ばかりです。
一部には売主の意向により非公開のものや、その不動産屋さん独自で持っている物件もあります。
そのため、複数の不動産会社に相談し、良い物件が見つかれば連絡してもらうようにしてください。
不動産会社にも色々なタイプがあります。
基本的にはその街に精通しているはずですが、｢一般的に人気がある｣物件ばかりを勧めるだけの不動産会社よりも、各物件のメリットとデメリットを不動産屋ならではの視点できちんと説明するところを選択するようにしてください。
最終的に購入する不動産会社は、後々も色々とアドバイスしてくれるところにしたいものです。
不動産は、｢購入時｣に重要事項の説明がありますが、重要なことは最初に言ってもらわないと時間が無駄になります。
「そんなことがあるなら、最初から言ってよ～」ってやつですね。
最初から何か問題は無いのか、デメリットは何かをきちんと説明してくれる不動産会社を選びましょう。
予算を検討し住宅ローンを調べる
購入前には予算を考えておかなくてはいけません。
中古住宅では購入後にリフォームやリノベーションをすることがほとんどですから、ざっくりと工事費を考えておかなくてはいけません。
物件によってはリフォーム済みのものもありますが、全てがそうではありませんし、居住中で売り出しているものも多くあります。
特に、築20年近く経過すると設備機器は取替えの時期となっていることも多く、ユニットバスやキッチンといった高額な設備機器を取り替える費用も考えなくてはいけません。
また、面積の広い材料である屋根や外壁も傷んできている可能性があります。
リフォーム・リノベーション費用の目安
リフォーム、リノベーションの費用は少なからず築年数から影響を受けます。
もちろん詳細な工事費はリフォームやリノベーションの中身によりけりですが、ざっくりではありますが、築年数に応じたリフォーム費用も確認しておきましょう。
■築浅(築～10年)の物件
建物の価値がまだ高く、物件費が高めであるが内外装共少ないリフォームで済む。
ただし、これから傷んでくる所もあり、今後の修繕費用も必要である。
⇒50万～100万程度のリフォーム費用は見込んでおく
■築10年～20年程度
内装や設備に傷みが生じてきてリフォームの必要性が高い。
内装クロスの貼り替えに加えガス給湯器といった設備や外壁塗り替え、屋根葺き材の改修も生じてくる。
⇒100万～200万程度のリフォーム費用は見込んでおく
■築20年～築30年程度
建物の価値はほぼ0円であり土地だけの値段となっているが、内外装、設備全てが老朽化してきているため、前所有者がリフォームしていない場合はフルリフォームを検討することになる。
設備もシステムキッチンやユニットバスを取替える必要性も出てくる。
⇒200万～500万程度のリフォーム費用は見込んでおく
■旧耐震(昭和56年以前の耐震性不足)
内外装や設備は老朽化しフルリフォームの必要性がある。
また、間取りも現代とは違い使いにくい可能性が高くリノベーションも視野に入れる。
さらに、耐震性を確認するため耐震診断をし耐震補強工事も必要になってくる。
⇒500万～1000万程度のリフォーム・リノベーションや耐震改修の費用は見込んでおく
※改修工事に1000万以上かかる場合は費用対効果を考えてください。土地が気に入った場合であれば｢解体｣して新築する選択肢も検討が必要です。
住宅を購入する場合はその他にも諸費用がかかります。
登記移転費用や仲介手数料、住宅ローンを組む場合はローン保証料(銀行手数料)、抵当権設定登記などの費用がかかってきます。
諸費用の計算は不動産会社や銀行が見積もりを出してくれますので、購入にかかる総額を確認しておきましょう。
ローンを申し込む場合は、総額と自己資金がある程度固まってきた時点でローンの仮審査を申し込んでおきます。
購入の契約前になって、ローンが通らなかったということの無いように、早めに仮審査を通しておきましょう。
気に入った物件が見つかったら
所有者が売りに出した理由を確認
気に入った物件があると、まずは
｢なぜ｣手放すのか？引っ越す必要があったのか？
を不動産会社に聞いてみてください。
多少は答えてくれるものです。
単に｢仕事の関係｣であれば良いのですが
｢事故物件｣｢騒音や振動｣｢居住環境の悪さ｣｢近隣とのトラブル｣
のほか、｢運気が良くない｣｢霊的なもの｣など、様々な要因があると思います。
売り出す理由は、あなたが気にならないものなら何の問題はありませんが、念の為確認することをおすすめします。
また、いつから広告しているのかも気になるところです。
人気のある街なのに随分売れていないような物件があると、売れない理由が何かあると勘ぐりましょう。
周囲の状況
まずは、前面道路の状況や道路の管理者の確認です。道路は私道や公共が所有・管理していないものがありますので注意が必要です。
※私道は｢通行権｣｢維持管理の問題｣｢事故の際の管理者の責任｣など様々なトラブルの元です。共有名義のもの、分割して周囲の居住者が所有するもの、業者が所有するもの、個人が所有するものと様々ですが、良いことはひとつもありません。よほどのことがない限り私道の物件は避けてましょう。
また、旗竿敷地といって、道路に接道(建築基準法では2mの接道が義務)する部分が狭い通路状の形態をした敷地もあり、使いにくいものもあります。
※旗竿敷地は、使いにくいから安いというだけでなく、それ以外にも｢売れない理由｣が隠れていることが多いものです。
車の交通量や見通しも重要なポイントです。交通量の多い道路や抜け道となっている道路は生活する上で危険なこともあります。
特に、小さなお子様にとっては飛ばしてくる車の存在は非常に危険です。
※道路については詳しくはこちらをご覧ください↓↓↓
また、周囲の建物の密集具合も大切です。
土地・建物の日照や風通しが問題ないかを確認しておいてください。
外壁間の間隔が狭い所ではプライバシーに支障が出ることがあります。
※民法上は50cm以上離すこととなっています。また、用途地域規制、建築協定、地区計画などでも外壁の交代距離(1.0mや1.5mなど)が定まっている場合があります。
土地や建物の安全性・品質を確認する
立地条件や物件自体も気に入れば、｢品質｣を見極めていきます。
特に、耐震性能に関しては初めから十分な耐震性を有している物件であれば安心です。
少々物件の質が悪くても、フルリフォームやリノベーションをするのであれば、ある程度「耐震性」｢安全性｣も回復できるかもしれませんが、品質は良いに越したことはありません。
※中古住宅の品質の確認はこちらで詳しく記載しています↓↓↓
まとめ
マイホーム購入では、新築で建てる場合は業者がしっかりしていれば、品質面はある程度安心できるものです。
しかし、中古物件の購入は、どんな業者がつくったのか、見えない部分の品質は大丈夫なのか分かりません。
そのため、物件探しの際には、品質が良い物件なのかどうか、リフォーム工事でどこまで品質を高められるかを、ある程度見極められるかがポイントとなります。
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知らずに建ててはいけません
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